Aan zes groepen bewoners zijn in 2023 kavels uitgegeven in de Spoorzone. Zij bouwen er koopappartementen van, met maximaal 18 eenheden per kavel. Het is een unieke manier om in deze tijd van individualisering gezamenlijk iets van de grond te krijgen. Lex Veldhoen volgt twee van deze groepen in een reeks artikelen. Dit derde deel gaat over de bouwfase.

De zes groepen verschillen qua aanpak. De groep van initiatiefneemster Helma Wagemakers groeide uit tot twee kavelgroepen: ‘Saffier’ en ‘Smaragd’. Daar staan inspraak en gezamenlijke ruimten centraal. ‘Blue Tulip Homes’, opgezet door David Schmieman, kiest voor zoveel mogelijk goedkoop zelf bouwen door starters met beperkte inspraak en een minimale rol voor architect en onderaannemers.

December 2024
De bouw is begonnen, maar de groep van Helma zit direct in zwaar weer: “Op de dag van de grondoverdracht hoorden we dat de grond vervuild was. De heipalen lagen al klaar. Dat was flink schakelen. Onderzoek naar de bovenste grondlaag bracht nog meer vervuiling aan het licht. We rekenden op zo’n drie ton extra kosten.”

Wanneer denk je te verhuizen?
Helma: “Ik hoop stiekem januari, februari 2026. Wij zijn als groepskavels met alles de eersten en lopen voortdurend tegen allerlei problemen aan.” Twee dagen later stuurt ze een appje: “De grondvervuiling lijkt uiteindelijk mee te vallen.”

Bij Blue Tulip Homes heeft een toekomstige bewoner op Marktplaats een gratis tweedehands bouwkeet gevonden, die inmiddels op de bouwplaats staat.

De groep heeft minder last van grondvervuiling, omdat hun gebouw deels onderkelderd wordt en de grond afgevoerd wordt. David verwacht dat het casco april 2026 klaar is; daarna volgt een afbouwperiode van twee, drie maanden.

Alle bewoners hebben inmiddels een bouwcertificaat gehaald. Er is tussentijds besloten alle dragende wanden door een onderaannemer te laten doen, omdat dat toch vrij moeilijk is.

David: “We beginnen in februari met de fundering, leggen piepschuimbekisting en helpen beton in die mallen te storten. Er is continu overleg met de constructeur en de architect. Mijn vader, aannemer in ruste, helpt ons.”

April 2025
Bij Smaragd zijn de eerste gevelelementen geplaatst. Toekomstig bewoner en architect Jan Hoppenbrouwers (71) wijst naar de eerste verdieping van het kale casco, naar zijn appartement in wording: “Dat is toch fantastisch.” Hij startte zelf een kavelgroep, maar die viel uiteen: “Enkele maanden later heb ik me hierbij aangesloten.”

Over de vervuilde grond: “Die bleek mee te vallen. Maar er was wel vervuild grondwater bij de weg, doordat de NS er een sloopbedrijf had. We moesten een damwand laten slaan, wat een ton kostte. Gelukkig ging dat niet ten koste van de gemeenschappelijke ruimtes.”

Over het bewonersproces: “Dat gaat heel soepel, maar met de aannemer ben je voortdurend in gevecht. Die ziet overal aanleiding tot meerwerk.”

Even later vertelt David in de bouwkeet dat zijn ‘passieproject’ ontstond uit frustratie: “Ik kon niets betaalbaars vinden, net als al deze jonge starters. Ik hoop dat dit project anderen inspireert.”

Over de organisatie van de bouw: “Per onderdeel kijken we wat we zelf doen en waarvoor we onderaannemers inhuren. We zitten zelf aan tafel met leveranciers en een professionele bouwcalculator heeft de begroting opgesteld. Op de achtergrond is er een “garantie” aannemer. Die maakt de bouw af als wij het niet meer zouden kunnen.”

Over de bewonersgroep: “Die groep is erg actief. Iedereen denkt na over het drukken van de bouwkosten. Intussen is er wel een derde koperswisseling geweest, omdat iemand het toch niet kon financieren.”

‘Intussen is er wel een derde koperswisseling geweest, omdat iemand het toch niet kon financieren.’

Op de bouwplaats werkt Davids vader met zeven deelnemers. David: “Ikzelf heb een handicap aan mijn been, dus meewerken op de bouwvloer is moeilijk. We hebben inmiddels funderingsbekistingen geplaatst, geholpen met beton storten voor een liftkoker en nu vlechten we betonijzer. Mensen komen met een big smile op de bouw. We werken nu alleen overdag, maar straks gaan ‘s avonds ook mensen die parttime werken of studie en werk combineren aan de slag.”

De buren zijn al een stuk hoger bezig: “Zij doen vier weken over een verdieping, wij zes. We hopen het juni volgend jaar als casco op te leveren. Enkele bewoners gaan ook de afbouw zelf doen, zoals de binnenwanden, de badkamer en de keuken. Voor anderen kijken we of een onderaannemer voor vijf tot acht appartementen in één keer alle tussenmuren wil plaatsen. Dat bespaart weer.”

Juli 2025
Op de bouwplaats leggen bij Blue Tulip Homes twee bewoonsters de vloer van de eerste verdieping. Ze leggen op de vloerplaat isolatiemateriaal met daarin waterleidingen. Daarna gaan vakmensen er beton over gieten, waar de bewoners bij helpen.

Op de begane grond plaatst Davids vader, ondanks een nekbrace, samen met een bewoner, kunststof gevelelementen. In de bouwkeet staat een bed: “Mijn vader heeft zijn nek gebroken met fietsen en slaapt tussen het klussen door, vertelt David. “Dat was erg schrikken. Hij coördineert de bouw.”

Bij Helma’s groepen wordt Pannenbier (het bereiken van het hoogste punt) na de zomervakantie gevierd. Helma: “Met de aannemer blijft het een gedoe over hoe hij en wij vinden dat het moet. Het blijft een intensief traject. Zo bleek ook onverwacht, dat er een Ziggo-kast voor alle groepskavels in ons gedeelte komt. Dan vraag je je af: Hoezo bij ons? Hoeveel ruimte kost dat? We gaat dat betalen? En dan moet je weer met de gemeente overleggen, maar uiteindelijk komt het na veel mailtjes en gesprekken toch goed.”

‘Je merkt dat de eerste deelnemers de ideologie sterker omarmen.’

Ook binnen de groep verschuift de aandacht: “We vergaderen nu eens per drie maanden, het bestuur vaker. Je merkt dat de eerste deelnemers de ideologie sterker omarmen. We hopen dat de mensen die er later bij zijn gekomen ook volle bak gaan meedoen met de gezamenlijke ruimtes. We bespreken nu wat we daar willen doen. Er komt onder andere een karaoke set. Daar hebben we nu al lol over.”

September 2025
Bij Helma’s groep wordt Pannenbier gevierd in twee witte tenten op het bouwterrein. Deelneemster Heleen Hoogendijk (67) sloot zich een half jaar na de start aan: “Ik woon alleen in Rotterdam, maar wil terug naar Delft. Ik zag een bericht bij Funda, twijfelde, omdat het zo’n apart project is, maar het is hartstikke leuk. Er zijn wel teleurstellingen, vertragingen en dingen die onverwacht niet kunnen, maar niets dramatisch.”

November 2025
Blue Tulip Homes loopt twee verdiepingen achter op de andere kavelgroepen. In de bouwkeet vertelt Davids vader Tom (61): “De andere groepen begonnen in december met verschrikkelijk weer; dat leek ons niet motiverend. Dus zijn we wat later gestart.” Bovendien duurde de vergunningaanvraag en de financiering langer, omdat bouwen door bewoners zonder aannemer nieuw was voor de bank.

Over de val met zijn fiets: “Mijn vijfde wervel was gebroken. Zestien weken een nekbrace en niet mogen tillen, maar het heeft geen vertraging opgeleverd.” Tijdens het gesprek loopt bewoonster Danique binnen met een vraag over roestplekken op betonwanden. Tom geeft advies en vertelt dat ook haar ouders regelmatig meehelpen: “Gemiddeld werken er doordeweeks vier á zes mensen tegelijk, in de weekenden meer. Ik vind het als ouwe knar superleuk dat jonge starters op deze onorthodoxe manier aan een woning komen.”

Zijn er fouten gemaakt doordat je niet met vaklui werkt?
Tom: “Zeker. Soms blijken waterleidingen verkeerd om te zijn aangesloten. Dat merk je pas achteraf en dan moet het overgedaan worden. Maar dat overkomt bouwvakkers ook wel. Ons aantal werkuren is groter, maar door die extra hoeveelheid, halen we het binnen de planning. We hebben een kwaliteitscontrolesysteem ingebouwd met een extern bureau, Plangarant en Bouwtoezicht van de gemeente komt regelmatig langs; bij andere bouwprojecten zag ik ze alleen tijdens het heien en aan het einde langskomen. Professionals hadden in het begin zoiets van: ‘Een beetje ons werk afpakken.’ Nu merk je vooral respect.”

Bij Saffier en Smaragd zijn inmiddels de gevels dicht, de buitenmuren afgemetseld en de binnenmuren geplaatst. Helma: “De bouw loopt enkele weken uit. Het wordt spannend of Stedin water- en elektriciteit op tijd aansluit. Het is een lastige club om mee te overleggen. Wij zijn de eerste kavels die klaar zijn, officieel in maart, maar we verwachten nu april, mei. We gaan de winter in, hopen dat de temperatuur hoog genoeg blijft om te metselen; het scheelt wel dat de woningen nu dicht zijn.”

‘We gaan de winter in, hopen dat de temperatuur hoog genoeg blijft om te metselen.’

De bewoners kunnen de bouwvorderingen in dit stadium niet volgen. Ze mogen pas eind maart de gebouwen in om te meten in verband met vloerbedekking en andere inrichtingszaken.

Helma: “Vanaf januari gaan we per groep bijeenkomsten houden. We willen elkaars voorzieningen gaan gebruiken, bij de ene een gym, bij de ander de klusruimte. Na de splitsing moet blijken of beide groepen dat nog steeds willen. Iedereen is nu vloeren aan het bestellen en zo.”

Februari 2026
Op het dak van Blue Tulip Homes staat een gure wind. Het is grijs weer en slechts twee graden boven nul. Een moeder en vader en twee bewoonsters brengen, dik gekleed, helmen op, betonwapening aan, voordat straks beton gestort wordt.

David vertelt dat vanwege vorstverlet een week vertraging is opgelopen: “Maar nu de dagen lichter worden, kunnen we langer doorwerken. Binnenkort zetten we de ramen erin en beginnen we aan het binnenwerk.”

Ze klussen nu al bijna een jaar: “Je ziet dat mensen steeds handiger worden. Het storten van vloeren doen we inmiddels zelf, net als balkonnetjes plaatsen. Daarnaast praten we eens per twee weken over de groepsvorming en de inrichting van gemeenschappelijke ruimten. Ik verwacht dat er door zo samen te werken vanzelf een gemeenschapsgevoel ontstaat.”

Met de ramen in de gevels ogen de gebouwen van Saffier en Smaragd nu niet meer als betonskeletten, maar als appartementencomplexen. De twee groepen vergaderen inmiddels afzonderlijk over huisregels, verzekeringen en de inrichting van hun Vereniging van Eigenaren.

“We horen pas twee weken van tevoren wanneer de oplevering is,” zegt Helma. “Dat vind ik onbegrijpelijk.” Ze merkt bovendien een verschil tussen de bewoners van beide projecten: “De eerste deelnemers zijn ideëler. Mensen die later zijn ingestapt, zijn vaak zakelijker. Ik verwacht daarom twee heel verschillende VvE’s.”

Ook thuis overheerst de onzekerheid: “Wij moeten op 1 april ons huis uit, hebben al een opslagruimte gehuurd. Ik ben bang dat we een tijd moeten kamperen of logeren. Ons zelfgemaakte keukenblok staat nu midden in de woonkamer.”

Juni 2026
Een kleine familiecamping bij Schipluiden in de weilanden. Helma staat voor een kleine, vrolijk met bloemen beschilderde caravan. “Hier bivakkeer ik sinds tien weken met mijn partner. Vanwege ruimtegebrek slaapt hij vaak bij zijn moeder.”

Het is al twee weken regenachtig en de oplevering is opnieuw uitgesteld. Helma: “Onze andere groep, Smaragd, is nog slechter af. Die kunnen door de bouwvak pas in augustus verhuizen. Belangrijkste oorzaak is een slechte planning van de aannemer en onderaannemers. Het is kostbaar, want je gaat wat vaker uit eten en moet voortdurend improviseren.”

Ze vertelt dat ze lang vooropliepen, maar dat nu Vertigo, de groep tussen hun twee panden in, al is opgeleverd. “We weten niet hoe dat komt, hebben weinig contact als groepen onderling. We weten nog steeds niet wanneer we erin kunnen. Daarna moeten we binnen nog alles afwerken.”

Juli 2026
Op 1 juli, om 8.00 uur ‘s morgens wachten Edwin Groenendijk (57) en partner Margie Budwilowitz (60) voor de donkerbruine gevel van Saffier op de oplevering van hun appartement.

Buiten wordt nog overal gewerkt, staan bouwmaterialen en zijn kranen in bedrijf. Samen met een klusjesman, de man die de overdacht doet namens Riz-Bouw en een toezichthouder namens de bewoners gaat het naar de eerste verdieping.

In het kale appartement worden kleine gebreken genoteerd, uitleg gegeven bij de installaties en krijgt Edwin de sleutels uitgereikt. Hij vertelt: “Wij hebben door de vertraagde bouw geen problemen gehad, zoals Helma.”

Wel noemt hij de gemeente een onbetrouwbare partij. “We moesten bijvoorbeeld voor een hoofdelijke aansprakelijkheid van 3 miljoen per appartement tekenen. Dat is al heel raar. De buren mochten zes lagen bouwen, wij niet, terwijl we deze vraag letterlijk gesteld hebben aan de gemeente. Die wilde ons ook laten opdraaien voor vervuilde grond, terwijl ze een schone grond-verklaring hadden afgegeven voor de bovenste 1,50 meter. En zo zijn er nog meer dingen geweest.”

Hoe was het proces met de bewoners voor jullie?
“Er zijn dingen waarover gestemd wordt en als jij dan een andere mening hebt, kan dat tegenvallen en het bouwproces duurt langer dan wanneer je een standaardwoning koopt. Maar ik zou het in de toekomst weer aandurven zoiets te doen. Die gemeenschappelijke ruimten vind ik een hele leuke bijkomstigheid, waar wij zeker gebruik van gaan maken. Je loopt er gewoon even binnen voor een praatjes, misschien wordt er ook wel gekaart of andere dingen georganiseerd.”

Bij Blue Tulip Homes is inmiddels het casco gereed, maar de bewoners moeten nog zelf de binnenmuren, de keuken en sanitair (laten) aanbrengen. Gelijktijdig worden de buitengevel en de gemeenschappelijke ruimtes afgewerkt.

David verwacht nog steeds dat de bewoners er in oktober kunnen intrekken: “Volgens onze berekeningen nu betalen onze bewoners ongeveer een derde minder voor hun casco-plus appartement dan voor een vergelijkbaar gereed appartement van 340.000 euro van 60 m2. Hoeveel precies dat is, hangt ook af van hoeveel je zelf hebt meegewerkt. Daar komen nog ongeveer 20.000 euro afbouwkosten bij. Ook hebben we achteraf berekend, dat we ongeveer 90 procent van de bouwuren zelf hebben uitgevoerd.”

In het najaar van 2026 verschijnt de laatste aflevering van deze serie. Dan zijn ook de woningen van Blue Tulip Homes gereed en blikken de bewoners van Saffier en Smaragd terug op de eerste maanden kavelwonen. Tevens blikt de gemeente dan op dit project terug en wordt duidelijk hoe het de andere kavelgroepen is vergaan.

De eerste twee artikelen gingen over de plannen en de voorbereiding; dit derde deel over de bouwfase. In het najaar verschijnt het slot, waarin de laatste bewoners hun appartementen betrekken en anderen al terugblikken: hoe bevalt het wonen?
Deze serie is mede mogelijk gemaakt dankzij steun van het Mediafonds Delft.